Gemeenten in zwaar weer door stagneren bouw.

Voor ten minste een op de tien gemeenten dreigt een regelrecht financieel debacle als gevolg van de stagnerende (woning)bouw. Gemeenten worden geconfronteerd met minder opbrengsten uit het grondbedrijf, minder rendement op investeringen, renteverliezen op aangekochte grond en een sterke waardedaling van gemeentelijk vastgoed, waarvan de exploitatie bovendien soms nauwelijks kostendekkend is.
Als gevolg van de financiële en economische crisis stagneert de woningbouw en vertragen (wo-ning)bouwprojecten. Dat geldt voor een belangrijk deel ook voor de bedrijventerreinen en de kantorenmarkt.

Spaanse toestanden
In sommige regio’s is de situatie nog nijpender omdat gemeenten minder hard groeien dan waar men in de prognoses van uit is gegaan en men dus met veel te grote voorraden (onverkoopbare) grond zit. De (woning)bouwprogramma’s sluiten nauwelijks nog aan bij de werkelijke behoefte. Dat betekent dan bouwen voor de leegstand. Het Spaanse rampscenario van bouwen voor de leegstand dreigt hiermee.

Ambities onder druk
Wanneer het probleem niet (tijdig) herkend wordt blijven gemeenten aan 1001 projecten (hun ambities) doorwerken. Het in die projecten geïnvesteerde geld verdwijnt daarmee in een zwart gat.
De verliezen nemen toe, de reserves drogen op, het weerstandsvermogen wordt kleiner of blijkt onvoldoende, marktpartijen misschien gaan claimen omdat gemeenten hun afspraken niet na (kunnen) komen.
Veel ruimtelijke en infrastructurele plannen moeten in de ijskast gezet waardoor de bouw stopt, maar ook de herstructurering van bedrijventerreinen stagneert. VNG-voorzitter Annemarie Jorritsma luidde recent de noodklok: “We hebben een probleem dat veel ernstiger is dan verwacht.” Gemeenten zullen dus aan de bak moeten.

Samenhangende maatregelen gewenst
Niets doen en hopen dat het overwaait is natuurlijk geen optie. Het uitvoeren van een aantal boek-houdkundige ‘trucs’ betekent hooguit uitstel van executie. Evenmin lijkt het stopzetten van alle bouwplannen een oplossing.

Er zullen zowel op lokaal als op provinciaal en rijksniveau samenhangende maatregelen moeten worden genomen om niet alleen de gemeentelijke financiën op orde te brengen, maar ook de bouwproductie weer aan te zwengelen:
1. Gemeenten moeten allereerst door de zure appel heen bijten en verliezen nemen. Hoe vervelend ook. Een deel van het geïnvesteerde geld is weg. Een deel van de ingeboekte opbrengsten kunnen afgeboekt worden.
2. Alle lopende en geplande bouwprojecten moeten tegen het licht worden gehouden. Er moet in ieder geval een doorlichting plaats vinden op:
• financiën
• organisatie van de projecten,
• markt- (vraag naar woningen en kantoren en het prijsniveau) en s
• samenwerkingsrisico’s (afhankelijkheid van derden).
Kansrijke projecten moeten zoveel mogelijk doorgaan. Onzekere projecten moeten in de ijskast worden gezet of worden afgeschreven. De grotere steden zijn hiermee al aan de slag gegaan
3. Uit onderzoek van PwC blijkt dat op de bouwkosten 10% bespaard kan worden als er beter wordt samengewerkt. Als de gemeente vanaf de start heldere en meetbare afspraken maakt met bouwer, opdrachtgever en architect kunnen fouten en vergissingen tijdens de bouw tot een minimum worden beperkt. De gemeente Rotterdam heeft met een dergelijke aanpak al een start gemaakt.
4. De VNG heeft al eerder bepleit de bezwaar- en beroepsprocedures bij bouwprojecten te versnellen. In plaats van verschillende inspraakrondes op belangrijke punten in een bouw - en ontwerpproces zou één inspraak- en bezwaarronde moeten volstaan. Het wordt tijd daar vaart achter te zetten.
5. Ook het voor een groter publiek aantrekkelijker maken van zelfbouw kan onder omstandigheden een structurele bijdrage leveren aan de bouwproductie, zo blijkt uit recent onderzoek van TNO.
6. Fiscale maatregelen alleen kunnen de crisis niet oplossen. In elk geval moeten fiscale be-lemmeringen worden weggenomen die van invloed zijn op de vraag.
7. Gemeenten zouden gronden van projectontwikkelaars terug kunnen nemen om zo de rentelast van ontwikkelaars te verminderen.
Met diezelfde ontwikkelaars zullen dan wel nieuwe en langjarige afspraken gemaakt moeten worden over bouw- en grondprijzen, waardoor er weer gebouwd kan worden. De prijs/kwaliteit verhouding van de aangeboden nieuwbouwwoningen zal dan aangepast moeten worden aan de nieuwe marktomstandigheden.
8. Een onafhankelijk externe woningbouwaanjager kan er voor zorgen dat de betrokken partijen beter gaan samenwerken om sneller te kunnen bouwen. Alkmaar is daar al mee begonnen.
9. Ook de gerichte inzet van instrumenten kan bijdragen aan de verlichting van de crisis. Denk aan uitbreiding van de starterslening, het gericht toepassen van de erfpachtregeling, gefaseerde afname van de gronden, uitstel van levering en betaling van de grond.

Gemeenten kunnen de problemen niet alleen oplossen
Een fors aantal gemeenten kan de problemen echter niet op eigen kracht oplossen. Provincie en rijk dienen de helpende hand te bieden door het verstrekken van leningen en het investeren in bouwprojecten, onder de voorwaarde dat de gemeenten eerst hun (grond)zaken op orde stellen. Maar bovenal: samenwerking tussen meerdere partijen is onontbeerlijk om uit de impasse te raken en de bouw weer op stoom te krijgen: gemeenten, provincies, rijk, corporaties, bouwers, ontwikkelaars. Die partijen vinden elkaar niet vanzelf, missen ervaring in het met elkaar samenwerken of wantrouwen elkaar soms zelfs.
Een andere optie is dat gemeenten een stap terug doen en stoppen met een actief grondbeleid. Simpelweg omdat de risico’s groot zijn maar ook omdat de markt zich lastig laat sturen.

Jo Horn, in samenwerking met Chaja Heyning en Rob Sprenkels. De auteurs zijn werkzaam als adviseur en interimmanager in het publieke domein.