Na jaren van explosieve groei staat de markt voor logistiek vastgoed onder druk. Waar tijdens en kort na de coronapandemie distributiecentra razendsnel werden verhuurd, kampen ontwikkelaars nu met leegstand, ooral buiten de gevestigde hotspots zoals Rotterdam, Tilburg en Venlo. Alleen al in Noord-Nederland staat ruim 210.000 m² nieuwe opslagruimte leeg. In het FD luiden experts de noodklok.

Van hype naar overschot
De coronajaren zorgden voor een ongekende vraag naar distributieruimte. Online shoppen nam een vlucht en bedrijven sloegen grotere voorraden op om leveringsrisico’s af te dekken. Ontwikkelaars bouwden massaal, ook buiten de traditionele logistieke knooppunten, vaak speculatief zonder vooraf huurders te contracteren. Regio’s als Flevoland, Zuid-Limburg en Groningen leken aantrekkelijk: meer ruimte, lagere huurprijzen en minder last van stikstof- en netproblemen.

Maar sinds 2023 heeft de internationale onzekerheid (geopolitieke spanningen en grillig handelsbeleid) de vraag gedrukt. Bedrijven stellen huisvestingsbeslissingen uit. Het resultaat: stijgende leegstand, met 4,5% in 2025 het hoogste niveau sinds 2014. In de regio Amsterdam zelfs meer dan 12%.

Projecten stilgelegd
De gevolgen zijn zichtbaar, meldt FD. In de Eemshaven werd de bouw van een hal van 67.000 m² stilgelegd wegens gebrek aan huurders. In Hulst (117.000 m²), Horst aan de Maas (28.800 m²), Twente (55.000 m²) en Steenwijk (34.300 m²) staan nieuwe centra leeg. Sommige ontwikkelaars proberen de ruimtes in te vullen met alternatieve functies, zoals defensieopslag of industriële productie.

Kwetsbare regio’s
Volgens vastgoedadviseur CBRE in FD zijn juist de nieuwe, opkomende hotspots kwetsbaar. Projecten die in de hoogtijdagen op de tekentafel kwamen, staan nu leeg of halfafgebouwd. In Flevoland spreken experts zelfs van een ‘overkill’ aan capaciteit. Ondertussen kijken bedrijven weer vooral naar de bekende logistieke assen: dicht bij havens, Schiphol en de Duitse grens.

Noodzaak tot regie
Deskundigen waarschuwen in FD voor structurele leegstand en pleiten voor nationale regie. Hoogleraar Frans Cruijssen (Tilburg University) pleit voor aanwijzing van tien tot vijftien logistieke knooppunten, dicht bij infrastructuur en arbeidsmarkt. Lector Cees-Jan Pen (Fontys) ziet meer in hergebruik en verdichting: bestaande hallen optoppen en verouderde bedrijventerreinen transformeren in plaats van steeds nieuwe locaties volbouwen.

Vooruitzicht
Niet iedereen is somber. Ontwikkelaars wijzen op reshoring van productie naar Europa, defensie-investeringen en Duitse infrastructuurprojecten die de vraag naar logistieke ruimte opnieuw kunnen aanjagen. Toch is duidelijk dat de periode van ongebreidelde expansie voorbij is. De komende jaren zullen bepalend zijn voor de vraag of Nederland “één grote logistieke hotspot” blijft of dat logistiek vastgoed selectiever, duurzamer en met meer regie moet worden ontwikkeld.

Lees de achtergronden in FD.