De Nederlandse markt voor logistiek vastgoed staat voor een fundamentele verschuiving. Stijgende transportkosten, een nieuwe vrachtwagenheffing en miljarden aan overheidsinvesteringen in infrastructuur dwingen bedrijven en beleggers hun locatiekeuzes te heroverwegen. Dat concludeert JLL in een recente marktanalyse.

Kostenschok door dieselprijzen

De dieselprijs steeg van circa €1,94 per liter begin januari 2026 naar een recordniveau van €2,82 op 8 april; een stijging van ruim 45% in drie maanden, direct veroorzaakt door de escalatie in het Midden-Oosten en de blokkade van de Straat van Hormuz. Omdat brandstof 20 tot 25% van de totale transportkosten uitmaakt, vertaalt dit zich direct in hogere tarieven voor verladers.

Voor de Nederlandse transportsector als geheel betekent dit een extra kostenpost van ruim € 5,5 miljoen per dag. En het houdt niet op: onderzoeksbureau Panteia raamt voor 2026 een structurele kostenstijging voor wegtransport van 3,4% tot 4,8%, exclusief de vrachtwagenheffing. Hoe alle effecten (loonindexaties, het vervallen van de accijnskorting, de vrachtwagenheffing en de uitbreiding van het Europese ETS-2-emissiesysteem naar het wegvervoer) worden gecombineerd, kan uitkomen op een stijging van circa 19% per gereden kilometer tussen begin 2026 en begin 2027.

Vrachtwagenheffing versnelt modal shift

Per 1 juli 2026 betalen eigenaren van zware vrachtwagens een bedrag per gereden kilometer op vrijwel alle snelwegen. Hoe schoner het voertuig, hoe lager het tarief. Dit maakt multimodaal transport  structureel aantrekkelijker. Een concreet voorbeeld: Barge Terminal Tilburg investeert € 50 miljoen in nieuwe multimodale capaciteit, waarmee Tilburg zich consolideert als inlandhub tussen Rotterdam en het Europese achterland.

Infrastructuurinvesteringen bepalen de winnende locaties

Het kabinet heeft drie infrastructuurlijnen vastgelegd: een eenmalige impuls van €1,5 miljard, structureel €1,1 miljard extra per jaar voor beheer en onderhoud, en €2,5 miljard voor de ontsluiting van woningbouwlocaties. De grootste impact op het goederenvervoer komt van de ViA15 (de ontbrekende schakel tussen de Rotterdamse haven en Duitsland) en de verbreding van de A27.

De transportsector waarschuwt echter dat € 1,5 miljard bij lange na niet toereikend is; voor alle zeventien gepauzeerde projecten is minimaal € 4,7 miljard nodig.

Vraag verschuift naar middelgrote objecten en nieuwe regio's

Uit de JLL-transactiedata blijkt een duidelijke geografische herschikking. Overijssel (+93%) en Noord-Holland (+49%) laten de sterkste groei zien. Limburg (-38%) en Utrecht (-57%) laten juist een structurele terugval zien, mede door stikstofproblematiek en netcongestie. Megadistributiecentra boven de 40.000 m² dalen als aandeel van de totale opname van 41% naar slechts 12%. De logistieke gebruiker van nu kiest vaker voor een strategisch gelegen, middelgroot object met de juiste connectiviteit.

Bereikbaarheid, stroom en stikstof zijn het nieuwe drieluik

De boodschap van JLL is: locatie en connectiviteit zijn meer dan ooit de dominante waardebepalende factoren voor logistiek vastgoed. Niet alleen de afrit van de snelweg telt, maar ook de beschikbaarheid van stroomcapaciteit en stikstofruimte. Locaties die multimodale ontsluiting combineren met beide, worden schaarser en daarmee structureel waardevoller.