De onderhoudskosten van corporaties voor sociale huurwoningen zijn de afgelopen 8 jaar met 60% gestegen. Oorzaken zijn gestegen loon- en bouwkosten, complexere installaties zoals warmtepompen en vloerverwarming, beperkte aannemerscapaciteit en een verouderde woningvoorraad.

Woningen uit de jaren tachtig vergen nu intensief onderhoud door de destijds lage bouwkwaliteit. De stijgende kosten dreigen corporaties financieel klem te zetten, waardoor ambitieuze nieuwbouw- en verduurzamingsplannen onder druk komen te staan.

Oude woningen

Nederland telt 2,6 miljoen woningen met een maximaal huurbedrag. De meeste woningen hebben dringend een opknapbeurt nodig. Het wooncomfort laat te wensen over en het energieverbruik moet omlaag. Met renovaties is tot 2050 jaarlijks een investering van € 7,5 mrd gemoeid. Daar bovenop komt nog eens € 7,5 mrd dat woningcorporaties jaarlijks besteden aan regulier onderhoud en het opknappen van woningen voor nieuwe huurders.

Er zijn te veel verschillende bedrijven bij betrokken, woning voor woning aanpakken duurt te lang en leidt tot eindeloze overlast van bouwbusjes, informatiesystemen praten niet met elkaar en het is allemaal onnodig duur. En de technische vakmensen zijn schaars. De woning is eigenlijk de slechtste plek om het werk te doen. De bewoner wil uiteindelijk een onbezorgde pitstop.

Private equity heeft de versnipperde markt van kleine schilder- en onderhoudsbedrijven ontdekt. Dat meldt FD. Logisch, want er gaan miljarden van woningcorporaties naar onderhoud en verduurzaming van huurwoningen. Met de overnames door private equity is een consolidatiegolf in gang gezet. Dat is een goede ontwikkeling.

Horrorverhalen

Verbouwen of renoveren? Wie ligt daar niet wakker van? Het is lastig om een aannemer te vinden die zich ook nog eens aan het budget en de tijdsafspraken houdt. In ons appartementencomplex rommelen ze maar wat aan tot ergernis van alle buren en buurtgenoten. Het is het hele jaar rond: ‘Help! Mijn man is klusser’…

Vroeg beginnen en veel te laat stoppen. Veel geluidsoverlast, vrachtwagens in de straat, containers met bouwafval voor de deur, sloopafval dat lang blijft staan en parkeerplaatsen die door de vele bouwbusjes niet beschikbaar zijn. Als het snel en goed gaat, is dat voor bewoners prettig. Loopt het niet lekker, dan volgt een horrorscenario.

Werkspotters

Bij elk klusje belanden mijn buren steevast weer in de wondere wereld van de ZZP-ers en Werkspotters in de bouw. Die beloven plechtig het werk goed te doen, en op tijd, en vervolgens halen ze de ene na de andere collega binnen om de klus te klaren. Afspraken komen ze niet na, Ze hebben de helft van hun spullen niet bij zich en rommelen maar wat aan. Hun mobieltjes gaan continu over. Dat zijn andere klanten die ook boos, verdrietig en ongeduldig zijn. Met het heen-en-weerslepen van hun spullen beschadigden ze ons mooie trappenhuis. Als je er niet steeds zelf bij blijft, dan wordt het niks. Ze verdwijnen na de eerste kop koffie, zodra jij naar je werk bent, met de noorderzon of om materialen te halen die ze zijn vergeten.

Biereco

Ons oude appartementencomplex zat in de ijzeren greep van de Firma Biereco ‘voor al uw verherbouwingen’. De nieuwe lekkages, op plekken die nooit gelekt hebben, worden afgedaan met ‘deze regen is anders dan vroeger’, ‘uw dakpannen zijn afgesleten’ en ‘het kozijn zweet’. Nooit eens simpelweg: sorry, dit hebben we niet goed gedaan. Wij accepteren het halve werk dan maar weer, en niet voor de eerste keer. Het plaatsen van dubbel glas en het schilderen van de gevel verliepen al even knullig. De keukenleverancier liet na bij garantievragen zelfs nooit meer iets te horen. Als particuliere klant sta je nergens.

Innoveren in renoveren

De renovatiemarkt is een kansrijke markt voor de bouwsector. Het is zo’n 20 procent van de bouwmarkt. Maar de bouwbedrijven kunnen die vraag niet aan. Consumenten verwachten kwaliteit, betrouwbaarheid en dat een afspraak daadwerkelijk een afspraak is. Dat is toch niet te veel gevraagd? Waar blijft de verbouw-Hema, een Easy-Build of een Mc-Renovate? Een duidelijk A-merk met kwaliteit voor consumenten. Ik ben de Biereco’s zat.

Er is markt voor een betrouwbare bedrijven waarbij je huis ‘one-stop-shop’, tegen vooraf transparante, en goede, prijzen, in vertrouwde handen is. Bij zo’n zorgenvrije verbouwer kun je simpel de renovatie op internet regelen, loopt de logistiek als een speer, bepaal jij de planning, krijg je vakmensen die het werk in één keer afmaken en krijg je snelle service bij problemen.

Consolidatie is goede zaak

Vernieuwbouw en renovatie vormen een kansrijke markt voor bouwbedrijven en groothandels in de bouwsector. De markt vraagt wel om een andere, industriële aanpak met gestandaardiseerde processen, efficiënte bouwmethoden en bouwlogistiek, prefab en kitting, met hergebruik van (circulaire) materialen, goede ondersteuning van de groothandel en slimme ICT op basis van BIM: front-office en back-office. Innovatie in renovatie is hard nodig. De inzet van private equity op consolidatie van de renovatiesector is een mooie ontwikkeling.

Walther Ploos van Amstel.