Stijgende arbeidskosten, een nieuwe vrachtwagenheffing en volatiele energieprijzen dwingen logistiek managers om hun kijk op vastgoed fundamenteel te herzien. De boodschap uit marktonderzoek van CBRE is helder: de locatie en het gebouw die u vandaag kiest, bepalen uw concurrentiepositie voor het komende decennium.

De logistieke sector heeft altijd op krappe marges geopereerd. Waardecreatie zit in procesoptimalisatie — seconden van de pickcyclus afhalen, de vrachtwagenbeladingsgraad verhogen, wachttijden bij docks verminderen. Maar de kostenomgeving van 2026 is anders van aard, niet alleen van omvang. Arbeidskosten zijn structureel gestegen. Energieprijzen zijn volatiel en hoog. Per 1 juli 2026 voert Nederland de vrachtwagenheffing in, die de kosten per gereden kilometer voor bepaalde operaties met maar liefst 9,8% verhoogt.

Tel daarbij op: loonindexaties, het wegvallen van de accijnskorting en de uitbreiding van het Europese ETS-2 naar het wegvervoer vanaf 2027. De gecumuleerde kostenstijging per kilometer kan tussen begin 2026 en begin 2027 oplopen tot circa 19%. Dit is geen conjuncturele schommeling. Dit is een structurele reset van de kostenstructuur in de sector.

Voor logistiek managers die nadenken over hun volgende vastgoedbeslissing, is de implicatie direct: gebouw en locatie zijn geen bijzaak meer. Ze zijn een hefboom om kosten door de hele keten heen te beheersen.

Van kostenpost naar ketenefficiëntie

Een getal om bij stil te staan: in 2025 vertegenwoordigen huur- en servicekosten doorgaans slechts 5 tot 10% van de totale logistieke exploitatiekosten. En dat aandeel krimpt verder, terwijl arbeids-, transport- en duurzaamheidskosten snel stijgen. Wat betekent dat meer investeren in een beter gelegen, beter uitgerust gebouw, een gebouw dat automatisering mogelijk maakt, transportkilometers reduceert en personeelsbehoud ondersteunt. Dit kan besparingen opleveren die vele malen de incrementele huurkosten overtreffen.

Dit is de verschuiving die CBRE's onderzoek duidelijk aantoont: logistiek vastgoed beweegt van kostenpost naar strategisch instrument in de logistieke keten. Managers die dit als eerste doorgronden en ernaar handelen, bouwen een structureel voordeel op ten opzichte van wie nog steeds uitsluitend optimaliseert op de kale huurprijs per vierkante meter.

Schaalvergroting is geen optie: het is de strategie

De consolidatiedata zijn opvallend. Circa 80% van de verhuisbewegingen in de logistieke sector wordt nu gedreven door kwaliteitsverbetering, niet door een simpele ruimtebehoefte. Bedrijven verhuizen niet alleen omdat hun muren barsten. Ze verhuizen omdat het huidige gebouw de operatie die ze moeten runnen niet langer kan ondersteunen.

Automatisering is de voornaamste aanjager. AGV's, shuttlesystemen en mezzanine-installaties genereren pas rendement op voldoende schaal en in gebouwen die er technisch op zijn ingericht: vlakke vloeren conform DIN-normen, vrije hoogtes boven de 12 meter, vloerbelasting van minimaal 5.000 kg/m² en voldoende stroomcapaciteit voor de laadinfrastructuur. Een gebouw dat deze vereisten niet aankan, is niet alleen suboptimaal. In een markt waarin 67% van de logistiek managers kostenreductie als topprioriteit benoemt, is dit een concurrentienadeel.

De trend naar logistieke campussen (grootschalige, hoogwaardig uitgeruste faciliteiten die meerdere goederenstromen consolideren) versnelt precies om die reden. DSV Logistiek Park Moerdijk, met bijna 2,5 miljoen m³ nu het grootste distributiecentrum qua volume in de Benelux, is de meest pregnante uitdrukking van deze logica. Schaal spreidt vaste kosten over meer volume, verlaagt de kosten per order en creëert de voorwaarden waaronder technologie-investeringen daadwerkelijk renderen.

Locatie is de nieuwe afrit van de snelweg

De vrachtwagenheffing verandert de locatielogica. Vroeger werd de waarde van een locatie grotendeels bepaald door de nabijheid van het snelwegennet. Voortaan wordt nabijheid van multimodale infrastructuur, met inland terminals, spooraansluitingen, vaarwegen, een harde vereiste voor elke operatie die de transportkosten op lange termijn wil beheersen.

Maar er zijn twee aanvullende locatiefactoren die steeds sterker worden. Ten eerste energiezekerheid: de mogelijkheid om voldoende elektriciteit aan te sluiten voor EV-laden en geautomatiseerde systemen is in grote delen van Nederland schaars door netcongestie. Ten tweede arbeidsnabijheid: de aanwezigheid van voldoende personeel, inclusief adequate huisvesting voor arbeidsmigranten (tussen de 350.000 en 400.000 werkzaam in de Nederlandse logistiek) wordt steeds vaker een harde planningsvoorwaarde voor nieuwe ontwikkelingsvergunningen.

Het kwaliteitstekort is de kans

Ongeveer de helft van de bestaande Nederlandse logistieke voorraad dateert van vóór de financiële crisis van 2008 en voldoet niet langer aan de huidige operationele eisen. De leegstand in moderne, goed gelegen objecten in de gevestigde logistieke hotspots — Bleiswijk-Waddinxveen, Tilburg-Waalwijk, Eindhoven, Venlo-Venray, Rotterdam — schommelt tussen 0 en 3%. De leegstand in het pre-1980 vastgoed in diezelfde clusters loopt op tot boven de 8%.

Kwaliteit is schaars waar het telt. Elk jaar dat u doorbrengt in een ondergespecificeerd gebouw, is een jaar van hogere arbeidskosten, beperkt automatiseringspotentieel en groeiende blootstelling aan transportkostenstijgingen.

Het magazijn van de toekomst is niet groter omwille van zijn grootte. Het is groter omdat schaal technologie mogelijk maakt, technologie de kosten per eenheid verlaagt, en lagere kosten per eenheid het enige houdbare concurrentievoordeel is in een sector waar marges geen ruimte laten voor structurele inefficiëntie.

Walther Ploos van Amstel.