De waarde van Nederland is hoog mede dankzij de hoge huizenprijzen. Wanneer Bos niet aan de hypotheekrente morrelt dan zal dat voorlopig ook zo blijven. Daarmee blijven we als land rijk. Dat er torenhoge hypotheken voor afgesloten worden is niet zo erg, want de ene zijn schuld is de ander zijn bezit. Als we naar Nederland als land kijken is dat dus niet zo erg. Maar er is een zwarte keerzijde aan deze medaille.

Gevoelsmatig zit er een tegenstrijdigheid in de overtuiging dat wanneer de huizenprijzen hoog blijven we automatisch ook rijk blijven. Dit gevoel klopt ook. Het uitgangspunt is onhoudbaar. Op dit moment hebben we te maken met een oververhitte huizenmarkt. Er is meer vraag dan er aanbod is. Zeer kleine tekorten kunnen leiden tot escalatie van de huizenprijzen. Iedereen wil immers kunnen wonen. Dit is ook gebeurt. De prijs van een woning staat niet meer in verhouding tot de daadwerkelijke kosten. Vooral als we de prijs van de grond buiten beschouwing laten, want die is ook onderhevig aan de vraag uit de markt. De prijs van een woning wordt in de huidige markt bepaalt door de vraag.

Hier is sprake van een zeepbel die mogelijk ineens kan ontploffen. Zo’n zeepbel kennen we nog van de IT-zeepbel. De IT aandelen waren overgewaardeerd, waardoor de beurs zeer hoog stond. We waren dus met z’n allen heel erg rijk totdat die zeepbel doorgeprikt werd en de aandelen kelderden. Deze rijkdom is daarom een schijnrijkdom. Soortgelijke processen spelen ook in de huizenmarkt, maar die zijn wat minder duidelijk. We zullen zien dat wanneer de vraag iets gaat afnemen de huizenprijzen ook zullen gaan kelderen. Wanneer de babyboomers gaan uitvallen zal die kleine verschuiving gaan plaatsvinden.

De babyboomer kochten in de jaren 70 en 80 hun woning. In die tijd hebben zij daar naar verhouding zeer weinig voor betaald. Vanaf de jaren 90 zijn de huizenprijzen, mede dankzij de lage rente, zeer sterk gaan stijgen. Wie 20 tot 30 jaar geleden een huis heeft gekocht kan nu genieten van een flinke overwaarde. Wanneer iemand besluit om van een eengezinswoning terug te gaan naar een appartementje, omdat ze de ruimte toch niet nodig hebben, dan kunnen zij genieten van een riante spaarpot. Deze spaarpot zal waarschijnlijk voor het grootste deel geconsumeerd worden; eerder stoppen met werken, vakantie, nieuwe auto, etc.

Maar de ene zijn bezit is in dit geval de ander zijn lening. Het bezit van de huiseigenaren die nu hun huis cashen komt van de mensen die hoge leningen nemen om te kunnen wonen. Met name voor starters zijn huizen bijna niet te betalen. Eengezinswoningen en zelfs appartementen zijn vaak alleen door tweeverdieners op te brengen. Zelfs met deze lage rente. Dit is een fragiele balans die verstoord gaat worden. Hetzij door een veranderende vraag, hetzij door stijging van de rente.

Wanneer dat gebeurt (en dat proces kan 20 jaar duren) zullen we zien dat de stijgende huizenprijzen ons geen blijvende rijkdom hebben gebracht. De babyboomers zullen gaan profiteren want zij kunnen de winst omzetten in consumptie. Maar deze consumptie gaat ten koste van de huidige generatie nieuwkomers. Daar komt dat extra geld vandaan. De oude dag van deze generatie zal er heel anders uit gaan zien dan die van de huidige generatie ouderen. Vervroegd pensioen, genieten van een extra oudedagsreserves zal er voor hun niet inzitten.

Dat de overheid juist nu nog steeds een stimuleringsbeleid voert is begrijpelijk. Begrijpelijk omdat niemand graag ziet dat de waarde van zijn woning gaat dalen. Daarom ligt dit politiek gevoelig. Het staat gelijk aan politieke zelfmoord. Maar dat maakt het niet minder verkeert om nog steeds een stimuleringbeleid te voeren in een markt die oververhit is. Dit beleid moet gewoon veranderen, want anders wordt de schade steeds groter. Handhaven van dit beleid betekend dat de babyboomers hun reserves zullen consumeren. Dit moet uiteindelijk door de nieuwe generatie betaald worden. Het nu aanpakken van die hypotheekrente betekend weliswaar een waardedaling nu en het verdwijnen van een deel van de oudedagsreserves, maar daarmee betalen nieuwe mensen op de markt een eerlijkere prijs voor hun woning. Dan kunnen zij misschien ook nog een oudedagsreserve opbouwen. Ander kan het zijn dat die tussentijds verdampt en er helemaal geen oudedagsreserve meer is, maar een oudedagstekort.

Deze column werd ingezonden door Nico van Os. Heeft u ook iets wat u bezig houdt? Plaats uw eigen column ›

Gerelateerde items